Изменения в земельное законодательство начнут действовать поэтапно: с 1 марта 2026 г. — в ЗК РФ, ГрК РФ, в Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ). 

С 1 января 2027 г. — поправки, вносимые в ст. 7 Закона № 172-ФЗ, относительно возможных случаев перевода земель сельскохозяйственных угодий в земли иных категорий. Чем отличается будущее регулирование от действующего, на что обращает внимание судебная практика и какие основания для перевода будут исключены — рассмотрим в материале. Нововведения существенно изменят сложившееся правовое регулирование в отношении земель сельскохозяйственного назначения и окажут существенное влияние на порядок перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в иные категории. Целью таких изменений является предотвращение дальнейшего сокращения площади земель сельскохозяйственного назначения и исключение из ЗК РФ, ГрК РФ, Закона № 172-ФЗ возможности злоупотребления правом принятия решений об изменении их принадлежности к одной из категорий. Изменения вступят в силу поэтапно: на первом этапе с 1 марта 2026 г. вступают в силу поправки, внесенные Федеральным законом РФ от 01.04.2025 № 52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 52-ФЗ) в ЗК РФ, ГрК РФ, Закон № 172-ФЗ. Далее с 1 января 2027 г. вступают в силу изменения в ст. 7 Закона № 172-ФЗ относительно возможных случаев перевода земель сельскохозяйственных угодий в земли иных категорий.  

Действующее регулирование: общий порядок без исключений  

В настоящее время в отношении перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории применяется общий механизм перевода земель, закрепленный в ч. 4 ст. 3 Закона № 172-ФЗ: 

Заинтересованное лицо направляет ходатайство о переводе земель или земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. 

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки: 

— три месяца со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации,

— Правительством Российской Федерации; 

— два месяца со дня поступления ходатайства 

— исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.  

Земли сельскохозяйственного назначения после 1 марта 2026 г.: применим ли принцип «двойного контроля»?  

Вводимый специальный механизм в отношении земель сельскохозяйственного назначения предполагает новый многоступенчатый порядок перевода. 

Так, акт о переводе в отношении земель сельскохозяйственного назначения принимается исполнительным органом субъекта РФ в соответствии с законом субъекта, которым предусмотрена возможность перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. 

С 1 марта 2026 г. общий механизм перевода будет выглядеть следующим образом: 

1. Заинтересованное лицо направляет в исполнительный орган субъекта РФ ходатайство о переводе земель или земельного участка в составе таких земель (за исключением земель, находящихся в федеральной собственности) из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. 

2. При отсутствии оснований для отказа в переводе исполнительный орган субъекта РФ в течение одного месяца направляет высшему должностному лицу субъекта РФ предложение о переводе земель из одной категории в другую. 

3. Получение согласия высшего должностного лица субъекта РФ на перевод. В противном случае принимается акт об отказе в переводе. 

4. Высшее должностное лицо субъекта РФ направляет законодательную инициативу о переводе земель из одной категории в другую в законодательный орган субъекта РФ. 

5. Принятие законодательным органом субъекта РФ распоряжения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. 

Особый, еще более строгий порядок предусматривается в отношении сельскохозяйственных угодий: решение о переводе таких земель может быть принято органом государственной власти субъекта РФ лишь при условии предварительного согласования с Министерством сельского хозяйства РФ. 

Помимо действующего запрета на перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (п. 4 ст. 79 ЗК РФ), в Законе № 52-ФЗ не допускается перевод в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых. 

С 1 января 2027 г. также сокращается число случаев, при которых возможно осуществить перевод земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию. 

Перевод земель сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с: 

— непригодностью использования земель для сельскохозяйственного производства (п. 7 ст. 13, ст. 14 ЗК РФ); 

— созданием особо охраняемых природных территорий; — установлением или изменением границ населенных пунктов; 

— строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения (подп. 1, 2 ст. 49 ЗК РФ) 

— добычей полезных ископаемых, кроме случаев добычи общераспространенных полезных ископаемых. 

Представляется, что наиболее ощутимым изменением в сложившемся порядке землепользования будет исключение возможности перевода в связи с добычей общераспространенных полезных ископаемых. Уже ранее в отношении земель сельскохозяйственного назначения был намечен курс на сохранение и рациональное использование плодородного слоя земель сельскохозяйственного назначения, и Закон № 52-ФЗ является его логическим продолжением.  

Какие основания будут исключены из ч. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ?

С учетом поправок, после 01.01.2027 перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию будет запрещен в случаях: 

— консервации земель;  

— размещения промышленных объектов на землях; 

— размещения объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов; — добычи полезных ископаемых в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых.  

Какие выводы делает судебная практика?  

В настоящее время возможность перевода земель из одной категории в другую в целях добычи полезных ископаемых (подп. 8 п. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ) указана как исключительный случай, требующий от заинтересованного лица в обязательном порядке разработать и утвердить проект рекультивации земель (постановление КС РФ от 06.12.2024 № 56-П). 

Однако в сложившейся правоприменительной практике наметились и иные критерии, направленные на реализацию принципа целевого использования земель. 

В частности, рассматривая вопрос о возможности перевода земель сельскохозяйственных угодий в другие категории, суды принимают во внимание и иные обстоятельства, свидетельствующие о возможности перевода, например, такие как: 

цитируем документ: 

…данные участки длительное время не используются как земли сельскохозяйственного назначения; 
Департамент не доказал наличие оснований, препятствующих переводу участков в иную категорию при фактическом наличии на данных участках месторождения строительных песков. 

Определение ВС РФ от 31.01.2023 № 301-ЭС22-28608 по делу № А11-10874/2021. 

Применительно к другому основанию для перевода земель сельскохозяйственных угодий в иную категорию, а именно: перевод в связи с размещением объектов промышленности, также сложился подход об исключительности этого основания. 

Изменение категории допускается лишь как крайняя мера, в случае объективного отсутствия альтернативных вариантов размещения производственных объектов иначе как на землях сельскохозяйственных угодий (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.2015 № Ф01-3825/2015 по делу № А11-10283/2014). 

В другом деле суд округа отметил, что: 

цитируем документ: 

Возражение заявителя жалобы о том, что наличие иного варианта размещения промышленного объекта (пункт 4 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ) предполагает предоставление лицу, ходатайствующему о переводе земельного участка в составе земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию с целью размещения на нем промышленного объекта, другого земельного участка для размещения такого объекта в особом порядке, законодательно не обосновано.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2020 № Ф08-11124/2019 по делу № А32-7436/2019

Правоприменение: последствия для землевладельцев  Представляется, что изменение правового регулирования в данной сфере, а также изменение механизма перевода приведет, с одной стороны, к более строгому контролю со стороны государственных органов за целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения, а с другой стороны, существенно увеличит временные затраты на перевод земель или земельных участков из одной категории в другую

"Экономика и Жизнь"